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房價前10的縣城,7個來自這個省

2022-08-05職場

本文來源:時代周報 作者:阿力米熱

留在縣城,生活是怎樣的?

沒有一線城市的買房壓力,有穩定收入能存錢,不用擠地鐵趕早高峰,家人都在身邊的安逸幸福;還是困於忙碌的工作,在熟悉的土地上仍糾結於過萬的房價,迷茫和遺憾也時常來敲門?

在人們印象中,縣城一直是「房價窪地」,但近年來,多個中小城市出現房地產市場交易火爆的情況,不少縣城的房價甚至漲到了新一線城市的水準。

中國房價行情網數據顯示,截至今年6月,房價破2萬元/平方米的縣城數量達到8個,均價破萬元的縣城數量達到117個,上述兩個數據均超越去年同期的6個與103個。這意味著,縣城房價呈現上漲態勢。

時代周報記者梳理發現,在房價前十名的縣城中,有七個縣城來自浙江省,分別為義烏、永康、溫嶺、樂清、桐鄉、江山和德清,這七個縣城的平均房價為22120.14元/平方米。與之形成鮮明對比的是:寧波作為浙江的第二大城,6月新房均價為 20629 元/平方米,即便7月上漲2.25%,也不過21093元/平方米。

從增速來看,前十名的多個縣城房價也延續大漲態勢。其中,永康房價漲幅最高,同比上漲15.05%,均價達24679元/平方米。而義烏跌幅最大,同比下跌8.14%,6月房價為25690元/平方米。

根據中國政府網數據,截至2021年底,中國有1472個縣城,394個縣級市,常住人口合計達到2.5億人。容納了2.5億常住人口的縣城,是一個無法忽視的萬億級市場。在這個龐大縣域市場,為何浙江省能占據大半江山?

人口集聚,藏富於民

一般而言,若市場需求越大,但供求不足,那相應的商品價格將越高。浙江縣城房價高的背後,與當地人口密集,對房屋需求量日益增加密不可分。

浙江作為中國面積較小的省份之一,在全國31個省份中排名25,陸域面積為10.55萬平方公裏,其中山區面積占70.4%,被稱為「七山一水二分田」。由此可知,浙江地形多以山地、丘陵為主,可建設住房用地較為緊張。

不僅如此,近年來,由於人口持續向沿江、沿海地區集聚,長三角、珠三角等地人口增長迅速,浙江作為經濟發達省份之一,人口集聚度快速提升。

浙江省統計局數據顯示,第七次全國人口普查中,外省流入浙江的人口為1618.6萬人,占全部常住人口的25.1%,即每4個常住人口中就有1人來自省外。從居住時間看,居住滿五年以上的省外人口比重明顯提升,比2010年高14.4個百分點。其中,居住滿十年以上的省外人口比重為21.6%,也就是說每5個外省籍常住人口中,就有1人在浙居住超過十年。

義烏(圖源:圖蟲創意)

這表明,浙江省外流入人口總量大、占比高,越來越多的人選擇在浙江安家落戶。然而面對著城市土地面積相對局限的情況,浙江的人多地少,導致了房地產供需不平衡,房價整體偏高。

中國社科院原城市發展與環境研究所研究員牛鳳瑞告訴時代周報記者,人口流向背後主要反映的是地區經濟活躍度的差異,浙江吸引大量人口流入,是因為其經濟發達。

「此外,浙江省內無論是制造業還是互聯網高科技產業的發展都比較均衡。」在牛鳳瑞看來,產業集聚為浙江吸引了大量外來人口就業,拉動經濟增長,而經濟的快速增長又奠定了居民的購買力,因此房價也存在較強的支撐力。同時,人均可支配收入作為衡量的重要指標,也是支撐浙江縣城房價的因素之一。

國家統計局數據顯示,2001年以來,在全國31個省份中,人均可支配收入前三名一直被上海、北京和浙江包攬。也就是說,近20年裏,浙江省人均可支配收入遠超全國大多數地區,在全國省區內富裕程度相對較高。

2022年上半年,浙江全體居民人均可支配收入達至32443元。即使省內最靠後的兩地——衢州與麗水,也分別達24851元和24536元,遠超全國居民人均水平的18463元。換句話說,浙江所有地級市的人均可支配收入都高於全國平均水平,沒有出現明顯「短板」。

從農村居民收入來看,上半年,浙江農村常住居民可支配收入為 21639元,同比增長 6.3%。可支配收入和增速亦超「全國線」(全國農村居民人均可支配收入9787元,增長5.8%)。這意味著,浙江經濟均衡、全省富裕程度高,為居民生活提供了重要支撐,房價也處於上漲通道。

產業集群推動縣城房價

在浙江不少地方,一個縣城就是一個產業集群,產業集群帶來的規模和生產效率得到了極大提升,使得部份縣城的房價向新一線城市開進。

從房價漲幅來看,統計數據顯示,截至今年6月,來自金華的永康市房價以15.05%的高增速,成為浙江縣城房價前十中增速最快的,均價達至24679元/平方米。在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來,旺盛的需求和強大購買力是推高房價的因素之一,究其根本,永康房價漲幅高的背後是當地發達的產業經濟。

永康(圖源:圖蟲創意)

被稱為「中國門都」的永康以五金產業出名,也是制造業的聚集地,市場化色彩濃厚、民營中小企業多、創業創新氛圍強,而更多的企業在此紮根意味著更多的就業崗位。產業鏈比較完整的大環境下,促使了永康房價增長速度較快。

數據顯示,2021年永康全市規上工業總產值邁上千億元台階,達至1009.8億元,同比增長21.9%,增速創近五年新高。工業經濟持續健康平穩發展,為永康的建設打下了基礎,吸引更多的企業和人口流入,助推了本就走高的房價。

不過,同樣是民營經濟發達、匯集不同產業的義烏,房地產市場卻略顯疲軟。統計數據顯示,在浙江高房價縣城當中,義烏房價跌幅最大,同比跌了8.14%,6月房價為25690元/平方米。此消彼長之後,義烏與永康的房價僅相差約千元。要知道,兩地房價的差距在2021年12月時為2189元。對於義烏房價的情況,嚴躍進告訴時代周報記者,當地房價跌幅高與居民需求減少,炒房、投資客減少有關。

「長期以來,義烏作為世界的小商品集散地,外貿產業不斷發展。當地中小企業的企業主比較容易把產業資金、產業資本轉化為房地產,‘萬人搖’現象頻現,導致義烏樓市異常火爆,房價水漲船高。近年來,在堅持住房不炒的原則下,炒房客逐漸減少,房價容易波動。」嚴躍進補充道,雖然永康房價增長速度快,但是由於當地房地產市場規模不大,未來永康房價是否能超越義烏還待觀察。

值得註意的是,2021年下半年以來,房地產行業基本面快速下行,部份企業面臨著預期減弱、需求不足、供給沖擊」的三重壓力。在房地產總體下行的情況下,縣城房價的永續性如何?

對此,嚴躍進表示,國家發改委印發的【「十四五」新型城鎮化實施方案】其中再次強調,將「推進以縣城為重要載體的城鎮化建設」,選擇一批條件好的縣城重點發展,包括推進縣城產業配套設施提質增效、市政公用設施提檔升級、公共服務設施提標擴面等舉措。這意味著,新一輪城鎮化發展更強調均衡和高品質發展的導向,對後續的城市發展和人口流動將產生較為積極的影響,縣城也會迎來發展機遇。