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《民法典》施行後,老舊小區「加裝電梯」會更容易?

2021-01-11 22:24:13美文
《民法典》施行後,老舊小區「加裝電梯」會更容易?
《民法典》施行後,老舊小區「加裝電梯」會更容易?

01

楔子

2021年新年伊始,良子就關注到一則通知《關於調整本市既有多層住宅加裝電梯業主表決比例的通知》,是上海關於老舊小區加裝電梯,業主表決的比例變化問題

老舊小區加裝電梯一直是一個群眾非常關心的社會問題。高層居民加裝的願望迫切,而低層居民因為各種原因持相反態度,導致加裝電梯的工作推進一直不太順利。

今天我就想和良有方的朋友們一起學習下這個通知的同時,也談談自己對加裝電梯工作的一些想法。

《民法典》施行後,老舊小區「加裝電梯」會更容易?

02

變容易了?

這次上海表決比例的變化是源於2021年新出臺的《中華人民共和國民法典》的相關規定,我們先去看看源頭是怎麼表述的。

《民法典》施行後,老舊小區「加裝電梯」會更容易?

業主共同決定事項,應當由專有部分面積佔比三分之二以上的業主且人數佔比三分之二以上的業主參與表決。

決定前款第六項至第八項規定的事項,應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。

決定前款其他事項,應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

就是第二百七十八條 的規定,導致了這次上海的表決比例的變化。

那麼比例變化後,加裝電梯的難度是否降低了呢?

我做了一張對比表,讓大家能比較直觀看到變化。

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首先對於專有部分可能會有個名詞解釋的問題,我理解下來應該是套內面積(也許是淨使用面積,也許是包含牆體的使用面積)。而樓梯間,走道等是共有面積。

其次,對於老舊小區的戶數和戶型面積、得房率,我做了一個前設,分成了3種情況。但是這些對於最後的難易變化其實不起任何作用。

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大家可以看到,管是一梯兩戶,三戶還是4戶,不管得房率是80%,85%,90%,這次的民法典出臺後,只要1/2的人同意,就可以加裝電梯。(而原來需要2/3)

A.也就意味著2-6樓(9/12,二樓只要一戶)參與表決,就可以啟動。

B.4-6樓加上三樓一戶同意即可(9/12*7/9=7/12)>1/2。

從這個數字推導過程,我們得到兩個重要的資訊:

第一,一樓居民在整個事務決策過程中,是可有可無的,因為他不起任何作用,完全可以被代表。

第二,二樓居民是起關鍵作用的,因為如果2樓不同意,徵詢的工作就啟動不了。

從之前的90%到2/3,再到現在的1/2表決透過即可加裝電梯。總體而言,加裝電梯的徵詢工作,確實是比之前容易了。

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03

變順利了?

隨著法案的出臺,加裝電梯工作在表決比例上有所降低,但是加裝電梯的工作就一定會變順利嗎?

這裡良子有一些隱隱的擔心,之前的徵詢,一樓居民起決定性因素,基本是一票否決。而現在一樓成了擺設,自己的財產權利似乎沒地方主張了,很容易產生鄰裡矛盾,不得不讓人擔憂。

我在知乎關注了一個話題」一樓的鄰居堅決不同意加裝電梯,怎麼辦?」

我節選了幾個回答,很有代表性,大家不妨一起看看。

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首先,加裝電梯對一樓是否造成了房產貶值,貶值了多少?這是一個好問題。

我個人認為:對一樓是造成了房產貶值的,但是貶值了多少,需要設計出一些機制去評估。

另外加裝了電梯之後,樓上都增值了,一樓沒有享受紅利,該如何補償,可能也是需要同時考慮的問題。

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就像回答裡說的一樣,你們要麼集資把不同意的那幾戶買下來。當然在很多城市,這是根本不可能的,因為限購決定了,這就是 Mission Impossible。

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這個回答看似很幽默,其實諷刺的非常辛辣。高樓層居民對不同意的「少數派」進行道德綁架的現象屢見不鮮。成年人的世界更多的是權衡利弊,站在道德的制高點上談「生意」本身就不可取,更別說你的道德制高點是否成立。

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最後就是協商的時候,是否換位思考了。有沒有考慮對方的感受,這點也非常重要。有時候結果就在兩可之間,而良好的溝通,別人也許就同意了。但因為你的「盛氣凌人」,事情就黃了。

我認為加裝電梯是一件惠民的好事,但是如何把好事落到實處,這是需要智慧的。而良好的評估機制,友好的協商機制,合理的賠償機制先建立起來,才有可能事半功倍。不然,老舊小區加裝電梯的前路將「漫漫」!

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04

疑惑

通知裡對於加裝電梯佔用小區業主共有部分的處置,表述有些含糊。良子提一個假設,供大家一起參詳:

如果加裝電梯佔用了道路、綠化等,這是全小區共有的。那麼這部分面積是否存在「專有部分」,如何界定這個專有部分面積,是樓棟直接對著的這些住戶,還是前後樓棟都需要考慮?

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如上圖,2號樓棟加裝電梯導致道路線型需要改道,不僅影響了道路,還有綠化。那麼徵詢的時候,哪些是專有部分呢?是隻要2號樓棟參與,還是2和5號樓棟都要參與,亦或是1-6號樓棟都需要徵詢?

老舊小區更新改造看似簡單,其實包羅永珍。在螺絲殼裡做道場,除了要解決肉眼看的到的問題,還要解決「聲、光、熱」等無形的問題,因為「場」是一個哲學問題。

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05

結束語

老舊小區加裝電梯是一個系統工程,目前最大的問題就是居民意見不統一,徵詢工作推進不順暢。

而我們的社會正在步入老齡化,很多大城市已經是老齡化嚴重,加裝電梯等無障礙設施的改造刻不容緩。這不僅是使用方便的問題,更是城市文明的象徵。

這項工作和「大禹治水」有些相似,除了「堵」,還要「疏」,不僅要在立法上明確責權利,更要在民意上做到合情合理。

得利者不能搞「試探」,失利者不能「步步為營」,經濟補償和「暖人心」要雙管齊下

如果底樓居民願意發揚風格,那是最好;不願意的話,也不能道德綁架。

天下無難事

只怕有心人