潘石屹的SOHO，賣了！

2021-06-18財經

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「耗時近2年，潘石屹給SOHO中國找的新東家，終於定了。」

本文來源「鳳凰WEEKLY財經」（ID：fhzkzk），騰訊創業經授權後轉載。

作者 / 劉碎平

編輯/曹蓓

耗時近2年，潘石屹給SOHO中國找的新東家，終於定了。

6月16日，彭博社訊息稱，美國黑石集團擬30億美元價格私有化SOHO中國。

晚間，SOHO中國公告稱，黑石同意每股5港元、總價236.58億港元，收購約SOHO中國47.32億股股份，占公司總股本的91%。潘石屹夫婦將保留約4.68億股股份，約占公司總股本的9%。

這也是雙方分手10個月後，黑石二度「求婚」SOHO中國。

據悉，這將是黑石在亞洲最大經濟體的最大一筆房地產投資。知情人士稱，最早可能於本周宣布達成交易。

一天前，SOHO中國公告稱，因涉「收購及合並」相關事宜，股票臨時停牌，暫停交易。

與之前幾次類似，私有化訊息出來前，SOHO中國股價就開始大漲。這也讓不少股民懷疑SOHO中國涉嫌內幕交易。

停牌前，SOHO中國已連漲10個交易日，漲幅達60%。6月11日當天，漲幅達15.15%，報收3.8港元/股，創過去一年新高，總市值為197.58億港元。

「守得雲開見月明」，停牌訊息出來後，不少股民感嘆股價狂歡的日子要終結了，而他們也等到了收獲的日子。

在某投資交易App上，股民設定的投票中，有49%的股民認SOHO中國私有化價錢在8-8.99港元。

不過，股民朋友們要失望了，實際價格僅5港元/股。

與一年前黑石首次「求婚」的40億美元交易對價相比，便宜了17%。

IPG中國首席經濟學家柏文喜對【鳳凰WEEKLY地產】談到，出現折價是市場變化與市場形勢所致，原因是商業地產的流動性比較差，再加上疫情長期化趨勢對租金水平、滿租率的不利影響。

「我認為潘石屹止損與套現的態度十分堅決，借之實作對SOHO中國的私有化與落袋為安，可以說是一個雙贏。」柏文喜說。

「第二個李嘉誠」

過去兩年，潘石屹幾乎每年都因「跑路」傳聞，備受關註。

黑石是美國「PE之王」，也是全世界最大的資產管理公司。2020年3月，黑石第一次「求婚」SOHO中國。

彼時，訊息傳出，黑石準備以6港元/股、40億美元的交易對價，對SOHO中國進行私有化。此外，黑石還將接管SOHO中國的債務。SOHO中國股價隨之大漲37.58%，並緊急停牌。

因疫情及債券市場動蕩帶來的不確定性，5個月後，雙方宣布「分手」。

2020年11月，「求婚」的緋聞物件變成了高瓴資本。當時傳出，高瓴資本擬作價超20億美元對其私有化，還考慮承擔約180億元的SOHO中國貸款。

但很快，高瓴資本撇清了關系。SOHO中國的股價和股民的心情，在一天之內坐了一次過山車。

在這期間，外界議論紛紛，潘石屹和他的SOHO中國選擇以緘默回應一切。

早在2019年10月，就有媒體報道，SOHO中國考慮出售位於北京、上海兩地的核心資產「八大金剛」（北京的望京SOHO、光華路SOHO2期、前門大街SOHO、麗澤SOHO，以及上海的外灘SOHO、SOHO復興廣場、古北SOHO和SOHO天山廣場），總價為80億美元。訊息稱，潛在買家是黑石集團和新加坡的GIC公司。

外界評論一致認為，若交易達成，潘石屹基本清倉了境內資產。

也就是那時起，外界發現風向不對了，指責潘石屹「跑路」，稱他為「第二個李嘉誠」。

罵聲紛至沓來時，潘石屹選擇澄清。2019年11月，在麗澤SOHO首批客戶簽約儀式上，潘石屹對媒體說：「老是說我跑了跑了，這都是謠言，跑不了的。」

但這絲毫不影響在那之後，潘石屹多次被罵「跑路」，而SOHO中國的「緋聞物件」也是一個接一個。

事實上，據媒體統計，2014年-2019年間，潘石屹陸續透過出售資產已套現近300億元。已出售資產包括上海SOHO靜安廣場、SOHO海倫廣場、上海虹口SOHO等。

SOHO中國私有化的「子彈」飛了近兩年，最終又落在黑石身上。

柏文喜認為，無論在期限還是在成本方面，黑石都更有資金與資本優勢，能夠從更加長期的、跨周期的時間維度與更加廣闊的空間維度上，來發掘和培育SOHO中國的物業價值和營運價值，從而更有利於SOHO中國的長期與永續發展。

也就是說，把SOHO賣給黑石，是個「都挺好」的選擇。

收租難賺錢

1995年，經歷海南房地產泡沫後，「萬通六君子」分手，32歲的潘石屹選擇離開。

同年，潘石屹與海歸妻子張欣成立了SOHO中國。憑借新穎的概念和獨特的設計，SOHO中國開始走紅。

那幾年，為了賣樓，潘石屹拍電影、做主持、著書立說，活躍得不像一個企業家，還帶著成功企業家的光環跑到山西和內蒙古，向煤老板們兜售SOHO。

最初，買房超過5000萬元的客戶就可以和潘石屹吃飯，後來價格水漲船高，甚至超過1億。

潘石屹活成了煤老板心中的巴菲特。

2007年，SOHO中國在港股上市，創下亞洲最大商業地產IPO紀錄。上市時，潘石屹夫婦高調喊出「五年之內過千億，超萬科」的口號。

回過頭來看，2010年是SOHO中國表現最優秀的一年，完成了238億元的銷售額，增幅超8成，超過了融創、華潤置地。

這一年，潘石屹夫婦以150億身家，排在胡潤百富榜第51名，較前一年上升2個名次。

轉折發生在2012年，受經濟及政策影響，商業地產遇冷，SOHO中國從「開發—銷售」模式，轉型為「開發—自持」。這也意味著，潘石屹、張欣夫婦變成了「收租公」和「收租婆」。

自持背景下，資金周轉變慢，對企業現金流是極大的考驗。2014-2017年，SOHO中國經營性現金流凈額均為負。

2014年，在一次論壇上，SOHO中國董事長潘石屹將中國房地產比作鐵達尼號，眼看就要撞上冰山。也就是這一年，為了回籠資金，SOHO中國開啟了甩賣資產的道路。

過去幾年，潘石屹發現「收租」的日子確實並不好過。2020年，SOHO中國實作營收約21.92億元，同比增長約19%；凈利潤5.43億元，同比大福減少58%。也就是說，增收不增利。此外，全年出租率僅82%。

作為對比，SOHO中國巔峰時期的數據是：2010年SOHO中國營收182億元，2012年凈利潤105.85億元。與此前相比，2020年這兩項指標分別下挫了88%和95%。

中達證券指出，周轉速度的下降是SOHO盈利能力下降的第一大原因。2012年，SOHO和萬科的總資產周轉次數分別為0.29次和0.22次，2019年則分別為0.03次和0.23次。

潘石屹曾多次在公開場合抱怨，對比美國辦公樓租金報酬率接近4%，紐約5%、6%，「中國租金報酬率我都不好意思說。」

「SOHO中國員工白幹一年，還要每年賠2.4%的利息進去。」2017年的一次公開場合，潘石屹以SOHO現代城為例，指出1999-2000年建的房子，租金報酬率從15%降到2%。而SOHO中國從銀行獲得貸款的年息是4.4%，即便融資成本已經是地產行業裏最低，但租金仍然無法覆蓋。

柏文喜認為，SOHO中國不再因業務拓展而有融資需求，但營運與維持SOHO中國上市公司地位的成本又不劃算，「私有化與清倉SOHO也是一種止損行為。」

潘石屹的反思

若此次私有化進展順利，潘石屹夫婦的賬上又將多一筆真金白銀。

從股權結構來看，2020年底，張欣透過信托基金持有SOHO中國33.24億股股份，占上市公司股權的63.93%。潘石屹夫婦此次出售28.56億股，或套現約143億港元。

過去幾年，潘石屹夫婦手裏的現金日益增多，除了售賣資產，SOHO中國每年的分紅也是一筆不小的收入。

據媒體統計，2006年至今，SOHO中國累計實施分紅12次，按潘張夫婦所占股比計算，夫妻二人累計取得分紅現金約133億元。

據胡潤百富榜，2020年，潘石屹夫婦身家合計235億，排在第221位。

和李嘉誠類似，甩賣國內資產、手握大筆現金的潘石屹夫婦，開啟了海外買買買的道路。

據統計，從2011年開始，潘氏夫婦透過家族信托投資了大量海外資產，包括7億美元買下美國紐約曼哈頓廣場旁的港務局長途巴士站辦公大樓；6億美元收購曼哈頓公園大道廣場的49%股權，以及7億美元聯合巴西財團收購美國通用汽車大廈40%的股權等。

另據天眼查數據顯示，從2019年12月18日至2020年1月14日，僅28天時間裏潘石屹先後註冊了7家公司，股東均為境外公司，註冊資本從150萬元至2億元不等。

在這期間，潘石屹似乎是有意將自己和地產疏遠開來。2015年後，潘石屹持有的SOHO中國股權，也陸續轉至張欣名下。

「我現在金盆洗手了，所有房地產的事情都不談，只談攝影和寫作。」2017年，潘石屹曾公開表示。

不得不承認，和過去的形象相比，潘石屹低調了不少。作為擁有2000萬粉絲的微博「大V」，早些年，潘石屹活躍得像個娛樂明星。近年來，潘石屹已經很少更博，評論寥寥，微博還設定成半年可見。

伴隨潘氏夫婦一系列的資本操作，潘石屹苦心經營的公眾形象也正在崩塌。

去年疫情最嚴重的時候，潘石屹發了一條聲援武漢疫情的微博，但沒有捐一分錢，遭到網民聲討。

但在2014年，潘石屹夫婦向哈佛大學捐出了1500萬美元，後成立基金會再次捐助1億美元給哈佛大學，同年，他們還向耶魯大學捐贈了1500萬美元。

後來，曹德旺對此事的評價是：發生和存在的都是有道理的，但潘石屹夫婦都是鬼精鬼精的。

在一檔對話節目上，主持人金星稱看到潘石屹給哈佛捐錢時很震驚，她還揶揄潘石屹：「有錢人只幫有錢人？」

2021年1月8日，潘石屹出現在SOHO中國2020第四賽季線上租賃表彰會上，他當眾做了自我反思。

「現在網上還有人罵我，我不生氣了，更不會對罵了，我就是蓋房子、租房子的普通人，做好分內事。」潘石屹說，10年前有人罵他，他會罵回去，5年前有人罵他，他能忍住不回罵。而現在，他意識到自己的渺小，學會了謙卑。

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