您現在的位置:華文縱覽 >財經

潘石屹的SOHO,賣了!

2021-06-18 11:01:24財經

FIRST藍色字型「騰訊創業」選擇END

創投圈大小事,你都能盡在掌握

騰訊創業| ID:qqchuangye

耗時近2年,潘石屹給SOHO中國找的新東家,終於定了。

本文來源 「鳳凰WEEKLY財經」(ID:fhzkzk),騰訊創業經授權後轉載。

作者 / 劉碎平

編輯/曹蓓

耗時近2年,潘石屹給SOHO中國找的新東家,終於定了
6月16日,彭博社訊息稱,美國黑石集團擬30億美元價格私有化SOHO中國
晚間,SOHO中國公告稱,黑石同意每股5港元、總價236.58億港元,收購約SOHO中國47.32億股股份,佔公司總股本的91%。潘石屹夫婦將保留約4.68億股股份,約佔公司總股本的9%。
這也是雙方分手10個月後,黑石二度「求婚」SOHO中國。
據悉,這將是黑石在亞洲最大經濟體的最大一筆房地產投資。知情人士稱,最早可能於本週宣佈達成交易。
一天前,SOHO中國公告稱,因涉「收購及合併」相關事宜,股票臨時停牌,暫停交易。
與之前幾次類似,私有化訊息出來前,SOHO中國股價就開始大漲。這也讓不少股民懷疑SOHO中國涉嫌內幕交易。
停牌前,SOHO中國已連漲10個交易日,漲幅達60%。6月11日當天,漲幅達15.15%,報收3.8港元/股,創過去一年新高,總市值為197.58億港元。
「守得雲開見月明」,停牌訊息出來後,不少股民感嘆股價狂歡的日子要終結了,而他們也等到了收穫的日子。
在某投資交易App上,股民設定的投票中,有49%的股民認SOHO中國私有化價錢在8-8.99港元。
不過,股民朋友們要失望了,實際價格僅5港元/股。
與一年前黑石首次「求婚」的40億美元交易對價相比,便宜了17%。
IPG中國首席經濟學家柏文喜對《鳳凰WEEKLY地產》談到,出現折價是市場變化與市場形勢所致,原因是商業地產的流動性比較差,再加上疫情長期化趨勢對租金水平、滿租率的不利影響
「我認為潘石屹止損與套現的態度十分堅決,借之實現對SOHO中國的私有化與落袋為安,可以說是一個雙贏。」柏文喜說。

1

「第二個李嘉誠」

過去兩年,潘石屹幾乎每年都因「跑路」傳聞,備受關注。
黑石是美國「PE之王」,也是全世界最大的資產管理公司。2020年3月,黑石第一次「求婚」SOHO中國。
彼時,訊息傳出,黑石準備以6港元/股、40億美元的交易對價,對SOHO中國進行私有化。此外,黑石還將接管SOHO中國的債務。SOHO中國股價隨之大漲37.58%,並緊急停牌。
因疫情及債券市場動盪帶來的不確定性,5個月後,雙方宣佈「分手」。
2020年11月,「求婚」的緋聞物件變成了高瓴資本。當時傳出,高瓴資本擬作價超20億美元對其私有化,還考慮承擔約180億元的SOHO中國貸款。
但很快,高瓴資本撇清了關係。SOHO中國的股價和股民的心情,在一天之內坐了一次過山車
在這期間,外界議論紛紛,潘石屹和他的SOHO中國選擇以緘默迴應一切。
早在2019年10月,就有媒體報道,SOHO中國考慮出售位於北京、上海兩地的核心資產「八大金剛」(北京的望京SOHO、光華路SOHO2期、前門大街SOHO、麗澤SOHO,以及上海的外灘SOHO、SOHO復興廣場、古北SOHO和SOHO天山廣場),總價為80億美元。訊息稱,潛在買家是黑石集團和新加坡的GIC公司。
外界評論一致認為,若交易達成,潘石屹基本清倉了境內資產。
也就是那時起,外界發現風向不對了,指責潘石屹「跑路」,稱他為「第二個李嘉誠」。
罵聲紛至沓來時,潘石屹選擇澄清。2019年11月,在麗澤SOHO首批客戶簽約儀式上,潘石屹對媒體說:「老是說我跑了跑了,這都是謠言,跑不了的。」
但這絲毫不影響在那之後,潘石屹多次被罵「跑路」,而SOHO中國的「緋聞物件」也是一個接一個。
事實上,據媒體統計,2014年-2019年間,潘石屹陸續透過出售資產已套現近300億元。已出售資產包括上海SOHO靜安廣場、SOHO海倫廣場、上海虹口SOHO等。
SOHO中國私有化的「子彈」飛了近兩年,最終又落在黑石身上
柏文喜認為,無論在期限還是在成本方面,黑石都更有資金與資本優勢,能夠從更加長期的、跨週期的時間維度與更加廣闊的空間維度上,來發掘和培育SOHO中國的物業價值和運營價值,從而更有利於SOHO中國的長期與可持續發展
也就是說,把SOHO賣給黑石,是個「都挺好」的選擇

2

收租難賺錢

1995年,經歷海南房地產泡沫後,「萬通六君子」分手,32歲的潘石屹選擇離開。

同年,潘石屹與海歸妻子張欣成立了SOHO中國。憑藉新穎的概念和獨特的設計,SOHO中國開始走紅。

那幾年,為了賣樓,潘石屹拍電影、做主持、著書立說,活躍得不像一個企業家,還帶著成功企業家的光環跑到山西和內蒙古,向煤老闆們兜售SOHO。

最初,買房超過5000萬元的客戶就可以和潘石屹吃飯,後來價格水漲船高,甚至超過1億。

潘石屹活成了煤老闆心中的巴菲特

2007年,SOHO中國在港股上市,創下亞洲最大商業地產IPO紀錄。上市時,潘石屹夫婦高調喊出「五年之內過千億,超萬科」的口號。

回過頭來看,2010年是SOHO中國表現最優秀的一年,完成了238億元的銷售額,增幅超8成,超過了融創、華潤置地。

這一年,潘石屹夫婦以150億身家,排在胡潤百富榜第51名,較前一年上升2個名次。

轉折發生在2012年,受經濟及政策影響,商業地產遇冷,SOHO中國從「開發—銷售」模式,轉型為「開發—自持」。這也意味著,潘石屹、張欣夫婦變成了「收租公」和「收租婆」。

自持背景下,資金週轉變慢,對企業現金流是極大的考驗。2014-2017年,SOHO中國經營性現金流淨額均為負。

2014年,在一次論壇上,SOHO中國董事長潘石屹將中國房地產比作泰坦尼克號,眼看就要撞上冰山。也就是這一年,為了回籠資金,SOHO中國開啟了甩賣資產的道路

過去幾年,潘石屹發現「收租」的日子確實並不好過。2020年,SOHO中國實現營收約21.92億元,同比增長約19%;淨利潤5.43億元,同比大福減少58%。也就是說,增收不增利。此外,全年出租率僅82%。

作為對比,SOHO中國巔峰時期的資料是:2010年SOHO中國營收182億元,2012年淨利潤105.85億元。與此前相比,2020年這兩項指標分別下挫了88%和95%。

中達證券指出,週轉速度的下降是SOHO盈利能力下降的第一大原因。2012年,SOHO和萬科的總資產週轉次數分別為0.29次和0.22次,2019年則分別為0.03次和0.23次。

潘石屹曾多次在公開場合抱怨,對比美國辦公樓租金回報率接近4%,紐約5%、6%,「中國租金回報率我都不好意思說。」

「SOHO中國員工白乾一年,還要每年賠2.4%的利息進去。」2017年的一次公開場合,潘石屹以SOHO現代城為例,指出1999-2000年建的房子,租金回報率從15%降到2%。而SOHO中國從銀行獲得貸款的年息是4.4%,即便融資成本已經是地產行業裡最低,但租金仍然無法覆蓋

柏文喜認為,SOHO中國不再因業務拓展而有融資需求,但運營與維持SOHO中國上市公司地位的成本又不划算,「私有化與清倉SOHO也是一種止損行為。」

3

潘石屹的反思

若此次私有化進展順利,潘石屹夫婦的賬上又將多一筆真金白銀。
從股權結構來看,2020年底,張欣透過信託基金持有SOHO中國33.24億股股份,占上市公司股權的63.93%。潘石屹夫婦此次出售28.56億股,或套現約143億港元。
過去幾年,潘石屹夫婦手裡的現金日益增多,除了售賣資產,SOHO中國每年的分紅也是一筆不小的收入
據媒體統計,2006年至今,SOHO中國累計實施分紅12次,按潘張夫婦所佔股比計算,夫妻二人累計取得分紅現金約133億元
據胡潤百富榜,2020年,潘石屹夫婦身家合計235億,排在第221位。
和李嘉誠類似,甩賣國內資產、手握大筆現金的潘石屹夫婦,開啟了海外買買買的道路。
據統計,從2011年開始,潘氏夫婦透過家族信託投資了大量海外資產,包括7億美元買下美國紐約曼哈頓廣場旁的港務局長途巴士站辦公大樓;6億美元收購曼哈頓公園大道廣場的49%股權,以及7億美元聯合巴西財團收購美國通用汽車大廈40%的股權等。
另據天眼查資料顯示,從2019年12月18日至2020年1月14日,僅28天時間裡潘石屹先後註冊了7家公司,股東均為境外公司,註冊資本從150萬元至2億元不等。
在這期間,潘石屹似乎是有意將自己和地產疏遠開來。2015年後,潘石屹持有的SOHO中國股權,也陸續轉至張欣名下。
我現在金盆洗手了,所有房地產的事情都不談,只談攝影和寫作。」2017年,潘石屹曾公開表示。
不得不承認,和過去的形象相比,潘石屹低調了不少。作為擁有2000萬粉絲的微博「大V」,早些年,潘石屹活躍得像個娛樂明星。近年來,潘石屹已經很少更博,評論寥寥,微博還設定成半年可見。
伴隨潘氏夫婦一系列的資本操作,潘石屹苦心經營的公眾形象也正在崩塌
去年疫情最嚴重的時候,潘石屹發了一條聲援武漢疫情的微博,但沒有捐一分錢,遭到網民聲討。
但在2014年,潘石屹夫婦向哈佛大學捐出了1500萬美元,後成立基金會再次捐助1億美元給哈佛大學,同年,他們還向耶魯大學捐贈了1500萬美元。
後來,曹德旺對此事的評價是:發生和存在的都是有道理的,但潘石屹夫婦都是鬼精鬼精的。
在一檔對話節目上,主持人金星稱看到潘石屹給哈佛捐錢時很震驚,她還揶揄潘石屹:「有錢人只幫有錢人?」
2021年1月8日,潘石屹出現在SOHO中國2020第四賽季線上租賃表彰會上,他當眾做了自我反思。
「現在網上還有人罵我,我不生氣了,更不會對罵了,我就是蓋房子、租房子的普通人,做好分內事。」潘石屹說,10年前有人罵他,他會罵回去,5年前有人罵他,他能忍住不回罵。而現在,他意識到自己的渺小,學會了謙卑

你對潘石屹賣出SOHO有什麼看法 ?

歡迎評論區留言,與大家分享。