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潘石屹夫婦資產騰挪悄然「出海」 SOHO中國出售後盈利下滑難題何解?

2021-06-28 07:53:15財經

《投資者網》葛凡梅

時隔一年,潘石屹終於賣掉了SOHO中國(以下簡稱「SOHO中國」;0410.HK)的控制權。

6月16日晚間,SOHO中國發布公告稱,高盛代表黑石發出全面收購要約,將從控股股東手中以5港元每股的價格要約收購28.56億股股份,佔發行股本約54.93%。每股收購的價格較最後交易日的收盤價3.8港元/股溢價約31.6%。

要約完成後,SOHO中國繼續在香港證券交易所上市,黑石集團將成為SOHO中國的控股股東和最大股東,現有控股股東潘石屹和張欣夫婦將保留9%的股權,並且會在收購要約完成後退出董事會,由黑石集團向董事會提名新的執行董事。

被指折價出售

根據SOHO中國公告,高盛代表黑石集團發出全面收購要約,將以現金交易的方式收購SOHO中國54.93%股權,交易最高現金代價為236.58億港元(約合30.48億美元、約合197.06億元人民幣)。

受收購要約事件影響,自SOHO中國6月15日停牌至6月17日復牌,SOHO中國的股價漲幅約21.05%。若再拉長時間線,今年以來股價一直在2港元左右徘徊的SOHO中國,自6月1日以來股價一路走高,截至6月17日,股價一月以來漲幅高達91.67%,市值幾乎翻了一倍,達239億元。

(圖片來源:Wind截圖)

事實上,SOHO中國股權遭遇出售一事早有先兆。早在2020年,關於SOHO中國控股股東潘石屹夫婦出售SOHO中國的訊息便已持續傳出。根據2020年3月SOHO中國發布的公告,公司正在與海外金融投資者洽談進行戰略合作事宜,可能導致公司全部已發行股份作出全面要約。

當時,有媒體報道稱,黑石集團正在與SOHO中國進行私有化談判,價格為6港元/股,交易額共計約40億美元。黑石集團還將接管SOHO中國的債務。然而同年8月13日,SOHO中國發布公告稱,因未達成共識,終止早前要約私有化事項。

不過值得注意的是,相較於去年傳言6港元/股的收購價格,此次黑石集團以5港元每股的要約收購價格收購SOHO中國,交易價格為30.48億美元,較2020年少了10億美元,約合人民幣65億元。這也意味著,相較2020年的傳聞,SOHO中國被折價出售。

對於此次黑石收購SOHO中國的交易,海通證券在研報中分析認為:「此次收購不僅是投資者退出的好機會,亦是要約人折價收購SOHO中國優質資產的好機會,可以說是雙贏,相信大部分公眾股東應該會接受現金收購要約(每股5.00港元),原因是要約價(5.00港元)比最後收盤價(3.80港元)高出近32%。」

與此同時,海通證券還認為:「估算SOHO中國目前的企業價值約為385億港元,現金要約的價值僅為237億港元,與SOHO中國的企業價值相比有較大折扣。此外,截至2020年底,SOHO中國投資性物業的價值甚至高達630億元人民幣。現金要約的價值(237億港元)對要約人來說並不算高。」

淨利潤三年連降

公開資料顯示,SOHO中國成立於1995年,由SOHO中國董事長潘石屹與其妻張欣(執行長)聯手建立,2007年10月8日在香港聯交所上市。目前,SOHO中國已成為北京、上海最大的辦公樓開發商,開發總量達500萬平方米。

業績表現方面,2012年SOHO中國達到業績頂峰,實現營業收入155.44億元,淨利潤105.85億元。之後,由於銷售物業減少,SOHO中國業績也邁向下坡路。公開資料顯示,2013年至2020年,SOHO中國的營業收入分別為142.24億元、63.60億元、14.04億元、19.62億元和22.82億元、20.82億元、22.44億元、25.16億元,營業收入由百億下降至20億元左右。

而淨利潤方面,近三年SOHO中國淨利潤連續下降。資料顯示,2018年至2020年,SOHO中國的淨利潤分別為19.25億元、13.31億元、5.36億元,同比下降59.33%、30.85%、59.77%。

年報資料顯示,截至2020年12月31日,SOHO中國主要投資物業專案僅剩9個,分別是前門大街專案、光華路SOHO2、望京SOHO、SOHO復興廣場、古北SOHO、SOHO天山廣場、外灘SOHO、銀河SOHO以及麗澤SOHO,投資物業平均出租率恢復至約82%。

(圖片來源:SOHO中國年報截圖)

來自高力國際的資料顯示,2020年北京寫字樓空置率高達19.4%,已創近十年新高。「SOHO中國也難免不受市場環境影響。」上海中原地產市場分析師盧文曦對《投資者網》表示:「根據目前的經濟市場環境,預測SOHO中國近一兩年仍會處於比較艱難的處境。」

盧文曦認為:「SOHO中國這幾年不怎麼拿地,若想再擴張的確艱難。根據目前SOHO中國手裡擁有的資產,若市場波動較大,也就存在較大的經營風險。」

近年來,SOHO中國在土地市場的身影並不多見。公開資料顯示,2013年之後,SOHO中國未在國內土地市場競拍過任何地塊,最後一個專案是2019年底開業的北京麗澤SOHO。

潘石屹夫婦資產騰挪

事實上,自2012年SOHO中國轉型商業寫字樓自持,在進入完全自持階段後現金流壓力較大,2014年起多次出售物業以平衡現金流。

據不完全統計,2012年至今,SOHO中國已出售多筆資產,分別賣掉了旗下的上海SOHO海倫廣場、SOHO靜安廣場、凌空SOHO一半專案、SOHO世紀廣場、虹口SOHO、凌空SOHO等多個專案,總金額合計約300億元,處置資產產生的現金流入超過200億元。

業績不佳,以甩賣資產成為盈利手段的SOHO中國,也給潘石屹夫婦帶來了鉅額財富。資料顯示,2006年至2020年,SOHO中國累計實施分紅12次,累計實現淨利潤442.58億元,累計現金分紅達到207.78億元,分紅率為46.95%。按潘石屹夫婦所佔股比計算,夫妻二人累計取得分紅現金約133億元。

與出售國內資產形成鮮明對比的是,SOHO中國的控股股東潘石屹張欣夫婦在海外大舉投資,例如,6億美元購買曼哈頓公園大道廣場的49%股權,7億美元聯合巴西財團收購美國通用汽車大廈40%的股權等。

如今,黑石集團要約收購SOHO中國,此舉也引發市場對潘石屹夫婦「跑路」的質疑。知名地產分析師嚴躍進對《投資者網》表示:「雖然此次SOHO中國的交易被認為‘跑路’了,但這其實過於誇大其拋售的性質了,SOHO中國本身屬於靈活配置資產的企業,這些年其實就是透過不斷拋售和收購,實現資產的最佳化和組合。」

在此次拋售SOHO中國股權後,潘石屹夫婦繼續持有SOHO中國9%的股權。此外,《投資者網》對其進行資產盤點發現,根據企查查資料,潘石屹共任職110家企業,其中68家為北京企業、33家上海企業;控制企業有6家,間接持股企業有80家。其妻子張欣擔任法人代表的存續企業有3家,任職企業有22家。

潘石屹雖然宣稱自己僅擁有中國護照,但據媒體報道,其妻子張欣已加入了美國國籍。潘石屹夫婦後續是否會徹底出清SOHO中國股權?潘石屹夫婦此次交易獲得資金後,是否將在國外進行投資?《投資者網》就本文相關資訊聯絡SOHO中國,但一直未收到公司回覆。(思維財經出品)■