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黃埔未來五年購房邏輯和方向(下篇)

2021-08-18 13:23:45財經

這是拿鐵房產觀的第92篇原創

有粉絲來問我要不要退房,要不要也去維權之類的,也是被某大V帶了節奏,我也不想過多評論,最近黃埔太熱了,我並不想湊熱鬧。

所以不想過多評論,只想把一些關鍵點羅列出來就行,並且希望大家能夠有自己的思考,不要人云亦云。

01

老黃埔

大黃埔就只有三個板塊:老黃埔、科學城、知識城。

這三個都是明星,不需要打廣告,分量都很重。

先說一下老黃埔,也就是上圖的魚珠片區,是一個亟待改善,即將有翻天覆地變化的一個地方。

老黃埔的主要購買邏輯:

1. 一定要選擇次新盤、電梯房,不選老破小;

2. 沿5、7、13號線去買;

3. 核心板塊:魚珠、裕豐圍、文衝金三角;

4. 次級板塊:廟頭、南崗

一手新盤:富頤華庭、城市之光、中鼎珺和府。

二手次新:保利學府裡、黃埔花園、金碧世紀、怡港花園、金色悅府、金碧。

只要買了以上第一梯隊的都不是問題,可以放心持有。

那麼多人都說老黃埔的好,我也要說一下老黃埔存在的現實問題:

1)主要是剛需或剛改為主,超豪宅的比較少,即便是新盤,也都是沒有超豪宅,所以購買人群偏中等,適合的總價範圍在500-700萬;

2)老黃埔本土產業主要以石化、碼頭、物流為主,產業低端,客群主要來自天河外溢和本地土著,這兩年多了很多投資客;

3)雖然有很多的舊改,但是尚需時日,想要馬上變成科學城那樣的城市面貌,至少還需要十年,石化和本田不走,環境就註定好不起來;

4)雖然定位人工智慧與數字經濟試驗區,從目前沿江一帶拿地企業來看,還非常零散,沒有聚集效應,是盤大棋,需要慢慢開發;

5)短期來看,不會有很明顯的爆發,首先魚珠的定位還是要低於金融城和琶洲,從地面到地下的交通可以看出,不像金融城和琶洲,上通機場北京上海,下達南站深圳港澳,其次,三溪到魚珠需要天河一起開發,而此時價格已經進入高位,不存在窪地,只有等科學城集團改造魚珠,引入高階企業,把如今的高地變窪地,上漲動力更強,賺錢機會才會更大;

6)魚珠一帶缺乏好看的江景資源,從三溪到裕豐圍一帶的江面上,都是沙船或貨輪,兩個無法開發的江心島,江景無法和臨江大道以及濱江路、閱江路相比;

7)舊改太多,新盤大多產品同質化嚴重,將來供應大會有一定的承壓,當然你如果按上面的購買邏輯來買是沒有問題的;

8)價格太高會有一定的溢位效應,特別是南崗到廟頭板塊,太靠近新塘,貴了就沒有優勢;

9)缺乏整體商業氛圍,沒有像體育中心、萬博一樣的核心商圈,未來華潤永珍城入場會有所改善,還有富頤30多萬方的商業開張會越來越好,但比較分散,主要還是寫字樓規模不成型,暫時也規劃不了成片的商業購物中心之類的;

10)其他的就是醫療和教育了,整體實力還是在老四區之後。

以上是現實情況,也是我們考察投資回報時需要關注的問題,一切都需要時間,所以最輝煌的時候並不是現在,甚至不在未來五年內。

這個要看魚珠一帶開發和引入企業的情況,等到開發商開始在這裡做起大平層的時候,那就是這個片區最閃耀的高位之時,比如金融城要成型了,旁邊的合景就開始賣大平層了。

老黃埔目前的客群主要來自天河外溢,以及剛改的部分人群,所以註定了它的價格不會超過天河東。

02

科學城

1)基本情況

科學城的特點就不用說了,全是次新盤,大開發商物業,城市面貌新,企業眾多,人均收入高,受到眾多年輕新廣的喜歡。

整個黃埔的稅收和GDP主要還是由科學城貢獻,這裡培育出了眾多的上市公司,投資選擇科學城肯定是沒錯的。

科學城目前主要是四個板塊:蘿崗、黃陂、雲埔、長嶺居。

由於本土有眾多有實力的高收入人群,不依賴外溢,所以科學城做了很多的大平層,比如富春山居、鼎峰、科城山莊、嶺南山畔,現在中央城推的J區、品秀星樾加推的以及翔龍天匯都有超豪宅的大平層。

除了大平層,別墅也很多,比如嶺南林語、峰湖御境、保利香雪山等,這兩年開發商還在做一些總價千萬以上的疊墅用來迎合一些高管們。

這些超豪宅的產品,代表了整個片區的購買力更強,天花板更高。

從剛需戶型到大平層,從疊墅到別墅,整個科學城逐漸走向市場成熟階段,購買力從300-3000萬的都有,創業老闆們在這裡也能找到屬於自己圈層。

2)再說一下具體的幾個板塊

原來的情況是,香雪一帶主要以改善為主,長嶺居以剛改為主,黃陂和雲埔以剛需為主,慢慢地,各個板塊都做成了改善,只有時代的盤做的是剛需。

做改善的好處是,價格可以更高,受眾人群更加精準,賣一套頂兩套,改善的溢價容易被高階人群接受,而剛需就比較難伺候了,要好的裝修還要價格便宜,又嫌棄地段不好。

說一下四個板塊,蘿崗的價格是最高的,以新福港鼎峰和科城山莊為標杆,畢竟這裡坐擁區府最頂級的資源配套。

未來會有大壯和保利羅蘭加入,讓整個板塊選擇上會更多,但是鼎峰的地位短期之內不會有其他的盤取代,未來5-10年依然會是最貴的,唯一可以競爭的就是保利羅蘭三期,大壯密度太高,物業口碑一般,價格上還是會低一個段位。

保利接手的香雪城將會把整個科學城的價值中心和物理中心偏移到以香雪為中心的板塊,所以未來東薈城還依舊是非常有競爭力的一個小區,東邊有星河灣的豪宅,西邊有羅蘭鼎峰,這個片區的住宅是稀缺的,可以堅定買入。

黃陂板塊未來三年內會逐漸成型,規模也將是最大最集中的。

但這個板塊主要以住宅為主,偏離整個科學城的主要發展方向,而且舊改也比較多,沿著廣汕路兩邊將來會有很多住宅,地鐵也只有一個6號線,周邊也沒有大的商業和寫字樓規劃,但是好歹離天河算是近一點。

接下來發力的是雲埔板塊,也是整個廣州率先啟動上漲的板塊,在好的地段又有便宜的價格就是它能吸引剛需青睞的原因。

未來科學城的重心是發展雲埔智造,但這個片區缺乏大型醫療和商業配套,未來等時代天韻入住整個片區居住氛圍會更好。

長嶺居主要以住宅為主,整體客群會比雲埔稍高一點點,學位也比雲埔有一定的優勢,但總體優勢不明顯。

如果是本地改善或自住可以買,長嶺居的價格還是要看科學城,價格目前是5:4,將來也是等規模放大。

說一下科學城的購買邏輯:倒掛不明顯,500萬以下的預算以二手為主,一手的話看回大壯和品秀星樾,想要投資回報最高,還是堅持以上的蘿崗香雪核心區域。

交通、醫療、學位不足、商業缺乏其實是整個科學城的通病,早期開發的時候主要以產業為主,後期賣地的時候又沒有連成片,而且是大盤,想要出個門坐個地鐵都挺費事的。

不過科學城主要以大的開發商為主,因為都是次新盤,競爭比較大,因此開發商一般都會引入名校,或者把品質做高。

科學城整體的供應是非常有限的,因為南面是廣深和廣園,北面全是山,除了拆村就只有挖山了,所以科學城的房子會有一天開發完畢的,僅有的土地面積會進一步夯實其價格體系。

03

知識城

知識城的戰略定位是非常高的,我們不能簡單把它想象成是一個遠郊,當上年拍地,知識城的地價拍到2.7萬的時候,我們就知道了整個知識城的底線和領導期望的土地價值已經達到了。

為什麼把知識城放在黃埔而不放在白雲,不放在番禺,第一黃埔區本身有產業帶動,完善,可以把科學城的製造業搬過去,第二黃埔有廣州第一的執行團隊,才讓這個知識城10年時間成城。

為什麼知識城能在去年一下子火起來,價格隨之暴漲,一是因為知識城核心區沒有供應了,只有二手,第二商業配套起來了,第三整個價格偏低適合剛需上車,去年200萬就可以買個小三房。

買入知識城的邏輯:

1)後續供應基本都在外圍,且單價不低總價也不低,不管知識城後續將賣哪裡,價格多少你都不要去,堅決只買這核心三盤:幸福譽、時代天韻、綠地城,再加一點招商和龍湖。

2)堅決只買核心的二手,不管有沒有滿五,不要因為一點稅費去更偏的地方,因為將來進入二手後價差會拉更大,而且不一定賣得出去。

3)買入知識城的總價不超過350萬,超過就去科學城,雖然知識城不錯,但是更適合剛需,不要去那裡買大面積。

4)星匯城只是個孤盤,暫時還成不了板塊,而且整個鎮龍真的是很荒,要啥沒啥,除了有些地鐵優勢,其他的配套全無。

另外星匯城有可能會類似老黃埔的南崗,價格一漲就給隔壁的中新做了嫁衣,所以你會發現,即便是老操盤手越秀都不敢賣超過350萬的房子。

04

總結

黃埔的房價會不會漲,那是一定的,至於漲到多少,要把黃埔納入整個廣州的房價體系裡去看,以及未來五年內的一個整體行情裡,而不能僅僅在區域性自嗨。

以上是黃埔未來五年的購買方向和邏輯,以後房價怎麼樣,我們都不知道,但我們知道並且能看到的就是黃埔的執行力。

魚珠是不是真的能夠成為下一個金融城,可以的話,那魚珠兌現會更快,科學城還會不會再創輝煌,科學城的灣頂明珠的高階定位是不是真的會落實,知識城的人口和產業匯入會否真實落地,企業能否如實投產。

以上這些能在五年內有一個質的飛躍的話,整個黃埔就會繼續騰飛,甚至拉開和番禺白雲荔灣的距離。

下半年買入黃埔會不會站崗?(上篇)

黃埔大拆大建,會衝擊二手房市場嗎(中篇)

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